成都别墅欲解配套之困低入住率成通病

说起成都别墅，一别墅买家忍不住用“买瓶醋需要开车半小时”、“买包烟需要开车一小时”来调侃，其中的无奈，道出欠缺配套已成为成都别墅短板的现实。

　　《2011住进别墅——成都别墅入住率及度假住宅需求报告》就显示，别墅业主对所居住别墅的楼盘品质、绿化环境及物业管理等满意度均超过7分，唯独配套的满意度只有6.4分。该报告还显示，有66%的入住业主表示入住之后发现配套太差。

　　业内人士指出，无论是度假别墅青城山板块，城市别墅代表作城南麓山板块还是成都中央别墅区——牧马山板块，虽然都运转多年，但配套设施的不完善始终是成都各大房企面临的重大挑战。

　　低入住率成通病千万别墅变身农家乐

　　成都得天独厚的资源为别墅提供了理想的落脚之所，引得众多地产界大佬们趋之若鹜，也造就了成都别墅“系出名门”的美誉。然而，一幕幕“只见人买不见人住”的尴尬场景也正随之出现。

　　成都市场研究有限公司的一份别墅入住率调查显示， 15个于2010年12月底已交房的别墅项目，涉及房源共5145套，目前已入住1870套，总体入住率为36.25%。

　　业内人士分析，成都别墅低入住率的主因是别墅相关配套不够完善，难以形成居住氛围。正合地产顾问中心总经理王恒告诉本网，别墅内的配套偏向高端，一些低端的生活配套难觅踪影，连日常生活都难以保障，更别谈长期居住了。王还表示，“别墅买家肯定希望自己的别墅能有和市区一样的配套。”

　　据本网调查，目前成都别墅的配套多以高档会所、西式餐厅、高尔夫球场等高级休闲娱乐设施为主，以此满足业主们的社交需求。而超市、购物街等低端生活配套相对缺乏，从而导致业主的生活需求难以满足。业内人士称，“买瓶醋要开车半小时丝毫不夸张。”

　　“别墅业主除了社交之外还需要生活，不可能天天去吃西餐。再说入住率这么低，哪来人跟你社交。”一位别墅买主直言不讳地对本网表示。

　　置信·牧山丽景项目负责人谭斌介绍，目前成都别墅发展还处在初级阶段，开发商没有自己的别墅价值体系，总是尽可能的多拿地建房，而忽略了别墅配套的打造。他表示，别墅除了高端配套以外，还应注意满足业主生活方面的零星需求。

　　据了解，尽管开发商在宣传时侧重强调的是别墅的居住功能，但低入住率使得居住成为空谈。某媒体去年对成都别墅居住状况的调查显示，入住的业主仅占调查总数的55%，而已入住的业主中常住者只有25%，33%的业主选择每周居住一次，42%的业主选择每月居住一次。别墅俨然成了农家乐。

　　上述报告还显示，度假别墅青城山板块的入住率是最高的，达到51.39%，城南麓山板块为12.23%，牧马山板块为9.73%。这从侧面说明在成都多数人把别墅定义为休闲度假场所，真正愿意居住的少之又少。

　　业内人士表示，正是因为配套的不完善导致别墅居住条件大打折扣，业主不能长时间在别墅生活，于是就演变成了每周或每月在别墅居住一次的现状。长此以往，别墅的价值无疑将受到一定影响。

　　成都别墅开发商暗地较劲解困局配套是根本

　　“要想解决入住率低和别墅变农家乐的困局，毫无疑问配套是问题根本。”某别墅开发商表示。

　　与以往相比，别墅现在的宣传除了强调优越的自然资源和地理位置以外，还开始增加对别墅配套的宣传。实际上，部分开发商早已意识到配套已成为别墅开发的瓶颈，正在完善配套方面狠下功夫。

　　据了解，麓山国际社区投入了数亿资金，建设学校、生活超市、图书馆、电影院、咖啡馆等配套设施；中粮·御岭湾规划了一条集鲜花店、书店、美容店、SPA、酒吧等休闲购物设施为一体的商业街；金科·廊桥水乡规划了一个面积近5万平方米的曼特小镇，包括购物街、银行、超市等众多基本生活元素……

　　如何完善配套，置信·牧山丽景给予了很好的诠释，别墅内的“丽景会”中不但设置了室内恒温泳池、羽毛球场馆、台球室等多样化的运动设施配套，就连川菜、湘粤菜都能在这里品尝到。“可以说牧山丽景一批次开盘仅半小时就销售了85%的火爆跟其良好的配套不无关系。”某业内人士分析。

　　今年7月即将亮相的亚特兰蒂斯，1:1的配套比例更是创造了成都别墅的先例，用亚特兰蒂斯营销总监刘淇的话说，“亚特兰蒂斯的配套是整个牧马山别墅区其他别墅配套总和的几倍。”

　　除了七星级标准的波塞冬王宫酒店和一千亩的私属登山公园外，亚特兰蒂斯还配备了3万平方米的欧洲风情商业小镇。初步规划小镇里有餐饮会所、品牌店等，基本生活配套一应俱全。对于能否在亚特兰蒂斯里面买到一本书、一包烟甚至是一瓶醋这样的疑问，亚特兰蒂斯方面给予了肯定的回答。

　　据知情人士透露，目前成都别墅开发商基本已在配套方面达成共识，各个别墅项目正在完善配套方面暗地较劲，而亚特兰蒂斯的1:1的配套注定成为新标杆，并引发开发商更大范围的动作。

　　置信·牧山丽景项目负责人谭斌表示，目前开发商在完善别墅配套方面有了一定的积极意识，可以改变以前开发商完全只推别墅本身的局限，使成都别墅的价值理念更趋于成熟，从而推动楼市产生更多更好的别墅作品。

　　业内人士分析，目前众多别墅纷纷打起配套牌，这对成都别墅来说是个积极的信号，表明别墅开发商正在转变认识，一旦配套得以落实，成都别墅市场也会随之进入新的发展阶段。　　　　　　　　（张大军）

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