绿城集团信托融资门、青岛凯悦信托接盘风波，以及天津星耀五洲深陷破产传闻，这些接二连三的“突发”事件撩拨着地产信托相关方的神经。
这种阴霾在今年有愈发严重之势。
“现在地产信托的兑付压力确实很大。”2月23日下午，某信托公司首席风控官在电话里向记者感慨。一方面是断崖式下跌的房屋成交量，另一边则是巨额待偿信托资金。中金公司统计显示，预计2012 年地产信托需要还本付息约为2500 亿元。
对于开发商的困境，信托公司了然于胸，早早采取了措施。很多信托公司已经悄然建立了开发商黑名单，对可能有兑付压力的项目“盯得更紧”。记者调查发现，今年以来，不少公司的地产信托产品陆续发布了提前清算公告。譬如，华润信托就表示，其苏州青剑湖项目集合资金信托已经在2012年1月18日提前终止。一家信托公司业务部门负责人表示，这其实是信托公司在提早规避风险。
“下半年的兑付压力会更大。”上海一家第三方机构高管称，其以往参与发行的信托基本都在年底前到期。国信证券的报告也认为，四季度到期规模约为849亿元，是兑付的高峰期。
上述高管称，从其与信托业内人士沟通的情况来看，上半年各家都会使出浑身解数来实现兑付，但是下半年到期量更多，能否继续通过借新还旧、地产基金接盘等方法解决，还有待观望。
本报记者在调查中发现，地产私募基金早已是虎视眈眈，随时做好进场接盘的准备。清科研究的数据显示，2011年私募房地产投资基金共有29只募集到位，募资总额40.78亿美元。实际运作的地产私募基金规模或许远不止于此。
提前规避风险
如果信托提前结束，也可以看成是正常到期，但从另一方面也说明信托公司正在规避风险。
信托业终于在2012年迎来了首波地产信托兑付高峰。
然而，记者调查发现，在信托兑付洪峰来临之前，却有一股提前清算潮正在暗流汹涌，很明显有不少机构和资金想在潮来之前尽早抽身上岸。
江苏国际信托就公告称，其推出的“江苏信托房投宝1号-东渡上海浦祥股权投资集合资金信托计划”在2012年1月5日提前到期结束。
该款信托产品成立于2010年1月6日，募集资金为2亿元，共签署合同33份。清算报告显示，其中一般委托人信托资金18000万元，进取型委托人信托资金2000万元。
一般委托人与进取委托人在信托期限上略有不同，前者为2年，即到2012年1月5日结束；后者为3年，到2013年1月5日止。
记者在银率网查询到该款信托产品的信息显示，信托资金用于对上海浦祥房地产开发公司增加注册资本，同时江苏国际信托受让南京东渡公司持有的上海浦祥公司24%的股权。
上海浦祥主要开发上海青浦区盈浦街道漕盈路西侧地块。记者获得一份上海市青浦区建设和交通委员会对该项目的初步设计批复报告显示，项目概算总投资为14亿元，资金来源为企业自筹。
随后，上海浦祥分别以青浦项目北区土地使用权作抵押向光大银行贷款3.5亿元；以青浦项目南区土地使用权作抵押向建设银行贷款2.44亿元。
江苏国际信托披露的数据显示，北区计划是在2011年6月底正式对外销售，截止到2011年9月30日，项目北区259套公寓累计销售46套，销售收入9401万元，已回笼资金4329万元。此外，截至去年三季度末，该项目的南区正在开工。
不过，江苏国际信托表示，在一般委托人信托计划期满结束的同时，东渡公司在2012年1月5日将所有进取型信托利益汇入信托专户，按合约约定，进取型委托人信托计划已于2012年1月5日提前结束。
这并非个案。在地产信托市场一向凶猛的中融信托也出现了提前清算。
近日，中融信托公告称，将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，在2012年2月8日提前终止。
该信托计划在2010年10月28日正式成立。中国信托业协会披露的信息显示，该信托计划总规模预计为29200万元，其中优先级20000万元，次级9200万元。信托期限为18个月，但满12个月可提前终止。
募集完成后，信托资金对永定河房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）进行增资，中融信托成为项目公司的股东，持有项目公司49%股权，与原股东廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称“京御地产”）共同组建经营管理团队。
中融信托表示，因廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称“京御地产”）行使对项目公司永定河房地产开发有限公司的股权购买选择权，并将于2012年2月8日支付此笔股权转让价款，所以信托计划提前结束。
不仅是上述两个项目，记者发现，今年以来，包括山东信托、华润信托以及杭州工商信托等机构都有类似的信托产品提前清算。
“产品能清算，就说明这一项目还未出现兑付风险。”一家信托公司业务部负责人表示，具体提前结束的原因，就要涉及到这一项目的信托合同的设计。
他表示，一般的信托合同都会设计6个月左右时间作为缓冲期，以便处理到期不能兑付的情况，如果信托提前结束，也可以看成是正常到期，但从另一方面也说明信托公司正在规避风险。
信托展期样本
国泰君安在报告中称，阳光城“信托到期的相对付息压力较大。”阳光城也有提前兑付的地产信托项目。
上述首席风控官表示，在到期的信托中，中小开发商的压力无疑最大。而记者发现，在上市房企中，阳光城在信托融资方面一向很积极。
从2010年4月底起，阳光城开始涉足信托融资。首个项目则是全资子公司咸阳上林西苑房地产开发公司与华融信托发行的“康田公司应收款项转让项目集合资金信托计划”，由华融信托受让康田公司对上林西苑公司的1.7亿元债权。
同时，华融信托还以5.4亿元信托资金向阳光城子公司福州阳光新界房地产公司增资，持有49.18%。
2010年5月，阳光城收购了福州滨江房地产公司的全部股权。此后7月份，中信信托通过设立滨江股权投资集合资金信托计划，以3.5亿元入股滨江房地产公司。当年12月底，其子公司福州阳光房地产开发公司向山东信托寻求信托贷款，金额为3亿元。
进入2011年初，阳光城的拿地、收购项目的步伐似乎并不准备放慢，接连在海南、广西、福建、陕西等地拿地或者收购项目股权。
国泰君安的研究报告显示，阳光城一共有9个地产信托，涉及金额一共52.2亿元。
在此过程中，阳光城的信托融资成本也有所上升。
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