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近期频繁融资的瑞安房地产（00272.HK）正陷入举新债还旧债的循环。

仅今年以来不到两个月的时间，瑞安房地产已两度宣布发债，包括发行总价4.75亿美元的优先票据，以及总价2.5亿新加坡元的优先票据，集资总额超过40亿元人民币。上述两个类别的优先票据到期日均为2015年，其中，新加坡元票据的年利息为8%，而美元票据的利息为9.75%。

根据美银美林报告的说法，瑞安房地产今年到期的债务为7.31亿美元，而公司去年上半年的收入仅为19.4亿元。瑞安房地产在解释发行票据所得款项的可能用途时也提到“偿还现有债务”。

“举新债还旧债的做法在房地产上市公司中非常普遍。今年1月以来，债券市场开始变得活跃，投资者对于购买公司债的兴趣在上升，推高债券价格，息率相应下降，这或许是瑞安选择此时发债的原因，以此降低融资的成本。”一位香港分析师表示。

不过，发新债还旧债也是无奈之举。公司财报显示，去年上半年，瑞安房地产的收入仅19.4亿元，净利润7.84亿元，分别较上年同期下降43%和50%，与此同时，公司净负债率则较2010年末的44%上升至65%。

事实上，为了应对今年的还债高峰，自去年下半年起，瑞安房地产便明显加快了套现、融资的步伐。公司先后两次整体出售旗下商业物业，包括以6亿元的价格向中国工商银行杨浦支行协议出售创智天地项目部分办公楼、零售和停车区域，以及以16.7亿元向中国平安集团协议整体销售重庆天地3栋办公楼及零售商铺和停车区域。

此外，瑞安房地产也尝试通过出售项目股权的方式融资。去年底，公司宣布向日本开发商三井出售佛山岭南天地地块45.08%的权益，价格为3.91亿元。根据双方签订的协议，若瑞安房地产在三年零三个月后要回购该部分股权，预计将付出5.31亿元的代价。

而近日又有消息称瑞安房地产考虑分拆部分资产上市，主要包括位于中国内地的新天地购物、餐饮和娱乐中心。

瑞安房地产计划分拆上市的消息已不是第一次见诸媒体。2009年年底时，公司主席罗康瑞曾在接受采访时表示，会考虑将已建成的商业物业，如新天地、企业天地等分拆出来为独立的上市公司，称此举可令瑞安业务更清晰，并可令分拆出的业务在资本市场上自筹资金。

不过，根据香港媒体的报道，瑞安房地产分拆上市的计划仍处于研究阶段，包括是否采用REITs形式上市，尚未有定论。

“近期香港股市有回暖的迹象，瑞安房地产此时再提分拆上市，集资的目的很明显。不过内地楼市今年的前景仍不明朗，瑞安的负债率也在上升，分拆上市是否能够受到投资者的青睐，还很难说。”前述分析师表示。

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