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蓝光发展2019:构建A+H资本双翼,助推双擎模式落地

作者: 来源:乐购科技 2020-05-13 11:41:28 阅读 我要评论 直达商品

  

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  4月16日晚,蓝光发展(600466.SH)披露2019年度报告。

  报告显示,2019年公司实现营业收入391.94亿元,同比增加27.17%,实现净利润41.59亿元,同比增长66.63%;同时,净资产收益率达23.88%,同比提升6.81个百分点,净负债率为79.20%,同比下降23.44个百分点。

  在整个房地产行业进入新阶段的背景下,蓝光发展交出了一份亮眼的成绩单。

  引人瞩目的是,蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务(2606.HK),在3月也发布了分拆港股上市后的首份年报:全年实现营业收入14.65亿元,同比增长43.40%;实现净利润4.44亿元,同比增长49.58%。期末在管建筑面积约7,170万平方米,同比增长18.32%;合约管理面积约11,690万平方米,同比增长58.83%。

  房地产市场竞争至今,好的物业永远是加分项。“房住不炒”,地产商的市场重心从增量市场到增量存量市场并行。2019年, 蓝光发展"人居蓝光+生活蓝光“的双擎业务模式落地,随着分拆物业服务到香港上市,公司一体两翼资本平台搭建完成,实业与资本平台互为依托。

  同时,随着子公司蓝光嘉宝服务进入全流通准备期,手握A股和H股两家全流通上市公司的蓝光,将具备更灵活的资本动能。

  战略牵引 双擎模式实现产业聚焦

  

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  2019年,蓝光发展在产业布局上非常清晰,那就是以“人居蓝光+生活蓝光”的双擎业务模式,高度聚焦住宅地产开发和现代服务业。

  人居蓝光,以住宅地产开发业务为核心,“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”,布局核心城市都市圈,以“更懂生活更懂你”为品牌主张,以“善筑中国温度”为产品主张,打造懂客户、有温度的产品品牌,公司已在全国成功布局60余个城市,累计开发项目超400个。

  生活蓝光,聚焦现代服务业,以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线,坚持提供优质物业管理服务,创新“嘉宝生活家”增值服务模式,通过打造科技智慧物业,持续提升物业管理效能和客户满意度。截止本报告期末,嘉宝股份已进驻全国69个城市,拥有在管项目477个。

  全赛道竞争 平衡轻重资产

  

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  当下,存量房时代来临的声音都不绝于耳,俨然已经成为业界探讨现状及未来的一个大背景。

  从增量扩张到存量深耕,面对每年竣工交付保持在10亿平米量级的存量市场,其间商业逻辑并不复杂。相较于房地产行业来说,物业管理行业则拥有轻资产、可持续的现金净流入以及未来两年高确定性的在管面积、收入增长等特点,是地产后周期中较为优质的赛道。

  2019年10月18日,蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市,成为大陆第16家,西部第1家在港股成功上市的物业服务企业,这意味着蓝光嘉宝服务将独立迈入国际资本市场。

  在重资产的房地产开发板块之外,轻资产的物业服务则有着可持续经营和快速扩张的特性,这使得蓝光在整体产业布局上更完整,产业板块间的协同更有效。

  克而瑞认为,目前在房地产市场宏观调控的背景下,通过将物业分拆上市,一方面房企旗下的物业板块能够减少对于集团的资金依赖,实现独立运作,减轻母公司的财务压力;此外由于目前物业管理行业集中度不高,上市企业可以将融得资金用来投资及收并购。

  蓝光嘉宝服务不久前发布的年报显示,2019年,蓝光嘉宝服务实现收入21亿元,较2018年同期增长43.4%,实现净利润4.44亿元,同比增长48.5%;毛利润7.60亿元,同比增长56.2%,净利润率21.1%,同比增长0.8%;公司股东应占利润4.3亿元,同比增长48.5%;每股基本盈利为3.10元,拟派末期股息每股0.97元。

  2019年底,蓝光嘉宝服务在管面积及合约面积,分别为7171万平方米和1.17亿平方米,同比增幅分别约18.3%和58.8%。其中,来自蓝光集团在管建筑面积2910.6万平方米,来自第三方物业开发商的在管建筑面积4261.1万平方米。

  券商分析师表示,蓝光嘉宝服务作为具备房企背景的物业管理公司,既有轻资产模式带来的负债率低且现金流稳定的优点,又能享受房企项目快速增加带来的业绩增长,且由于分拆上市后,股权流动性提高及价值重估,市场将给予它更高的估值水平。嘉宝服务分拆上市不仅意味着自身将进入新的发展阶段,同时能给予母公司蓝光发展旗下物业板块单独的估值,并推升蓝光发展的整体估值水平。

  A+H一体两翼 产业与资本共同发力

  

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  自2019年10月上市以后,蓝光嘉宝服务便迅速在全国开展了密集收购,这成为其规模稳健增长的主因。

  2019年11月底,蓝光嘉宝服务通过股权转让获得江苏常发物业的100%股权,12月初又与浙江中能物业达成战略合作,这两次收购,为蓝光嘉宝服务带来700万平米的优质资源增量。

  过去一年,蓝光嘉宝服务通过收购加上来自蓝光发展管理面积的自然增长,使得其管理面积步入了一个快速增长周期。

  自蓝光嘉宝服务登陆H股之后,市场对其关注度持续提升,为此,蓝光嘉宝服务品牌影响力也大增。作为中国西南区域性龙头物业服务公司,蓝光嘉宝服务荣膺“2019年中国物业服务百强企业第11位”、“2019年中国特色物业服务领先企业”等多项荣誉。

  在行业内人士看来,蓝光嘉宝服务通过并购稳步推进全国化布局,业务范围从四川扩展到全国69个城市,品牌影响力不断扩大可以反哺母公司蓝光发展,有助于蓝光发展品牌的进一步提升,销售终端也将为此受益,同时也间接促进了蓝光发展的全国化战略。

  更值得一提的是,蓝光嘉宝服务H股全流通或指日可待。2020年2月17日,蓝光发展已将其全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司所持有的部分蓝光嘉宝服务的内资股,依照《H股公司境内未上市股份申请“全流通”业务指引》的规定,向中国证监会申请转换为可在港交所主板上市流通的股份。

  市场人士表示,对于企业而言,H股“全流通”会显著增加境内上市企业融资便利度;有助于降低企业融资成本,增加流动性;有助于提升公司治理和投资价值。蓝光发展将成为地产行业首家H股“全流通”企业。


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