韦志军（主持人）：第一轮四位嘉宾都分别探讨了租金上涨的推动因素，这些推动因素有内在的、有外在的，有供给方的、需求方的等等方方面面。我个人认为很全面了，一个价格的上涨无外乎是这几个方面的因素。

    下面一个话题，涨是涨了，周木也说还会继续涨，这就让人心里没底了。那么涨到多少是差不多呢？从前面说到的那几个方面分析一下，究竟涨到多少才算差不多呢？周木先预测一下。

    周木：之前我看到很多媒体报道说中介行业在租金的上涨当中起到的推手的作用，或者是主导性的因素，我觉得这就把地产公司当成了猛兽，这是客观的。至于说房租的涨幅达到什么状况？需要研究人员去做，比如叶蓉，比如加息，今年还会加息的，不可能加息之后就完了，大部分的业内人士对今年加息预期认为有三次左右，在这一块可能要做一个研究。

    另外，在收入水平方面，现在基本上都在加工资，餐馆的营业员也在加工资，在工资增加幅度方面要做一个研究和判断，看增加了多少。

    第三，如果按照前几年的情况来看，深圳的增长水平还有更大的空间，因为我自己是业主的身份，我认为租金的水平是不够的。今年租金上涨到一个幅度，可以看到深圳城市竞争的水平到底是上涨的还是平衡的，还是下降的，这一块也是一个考虑的因素。

    我大胆的预测，我认为还会可能有10%的上涨，到今年的7月份、8月份是一个高点，比如2000块，还会涨200块。

    叶蓉：我这里有一个清单，基本上从一月份到二月份的时候，房租是必增的，到今年二月份是涨到18%。当前租金的均价水平，我们这边统计出来到目前为止，二月份的时候是44.6%，也就是平米是44.6%，你可以去算一下。在2010年1月份的时候，租金只有37.4%，也就是上涨的幅度有18%，你可以根据面积来算一下。当然有一些物业可能比较特殊一些，但它都是均统下来的。

    今年提到租金还会涨多少，去年房租的上涨，肯定和通货膨胀有一定的关系，和房价上涨有一定的关系。比如一些政策的影响，政策的限购、限贷导致一部分人本来计划买房，没办法了，成本太高，所以由买为租，导致这个市场的房价一直在上涨。当然今年的市场情况和去年相比不是很乐观，今年的CPI肯定是处在高位，还有楼市的调控。所以今年的租金走势也是向上的走势，因为买卖市场是不一样的，买卖市场是一个连续性的市场，比如2月份涨了，3月份还涨，4月份还涨。但租赁市场每年有两个高峰期，一个是二、三月份，一个是七、八月份，一旦三月份的租赁市场高峰期一过，四月份有一定的回落，房屋要提价的话，到时候需求一少，可能也租不出去，所以我估计接下来在第二季度，租金在现有的程度上涨多少，我估计7、8月份有一个涨的幅度。比如去年一年涨两成，基本上半年就是周先生预测的10%。

    韦志军（主持人）：我注意到徐枫提到房租上涨因素的时候，您提到了租售比和租金回报率的问题。对这个问题我也是有关注的，如果租售比和租金回报率真正成为房屋上涨的内在核心的因素，那么房租上涨的幅度恐怕不止10%。有朋友跟我讨论这个问题，我200万买了一套房子，如果把它租出去，该租多少钱才是划算的？我说200万买的房子动态算一下，你的租金回报应该比这200万存在银行的基准利率高，你才能算是划算的，200万按基准利率是5%来酸是1万块钱，也就是200万买的房子，如果租金每个月到1万块钱左右的时候，这才叫做一个比较合理的租售。是不是这么理解？

    徐枫：韦总提的是我们正在做的一个课题，把租赁市场和买房市场统一起来看。我们把租金看作是一个年金，然后折现到现在，再和现在的房价做一个对比，看一下中间的差异，如果差异越大，说明这个市场越不合理，这就是一个很有趣的研究的探讨。

    从另外一个角度，刚才回答韦总的一个问题，租金要涨到什么才算合理呢？我们觉得有两个制约因素，第一个制约因素是收入，收入是非常重要的，因为它直接制约到租客的承接能力。但是现在收入的分类比较复杂，有一个财产型收入，我们国家的收入到底是什么情况？谁也说不清楚，这是一个很有趣的事。

    第二，我们认为租金上涨的因素是要考虑到买卖市场的价格，因为价格反映了按揭的情况。我们假设租客不去租房子，他必然是去买房子，在相应公租房的选择下有两条路，在这种情况下，月供的支出制约了租金。我们粗略的算了一下，打8折的话，月供系数乘以80%就是相应的租金可以去到的目前天花板的价格。但是我们前面说了收入也好，月供也好，它都是比较宏观的手段。

    韦志军（主持人）：月供系数按30年还是按20年？

    徐枫：从我们的数据来说，大部分客户都是选择30年。我扯到另外一个话题，因为房价也在上涨，租金也在上涨，其实我有一个个人的看法，跟大家探讨一下。这是不是反映出我们货币的购买力透支得非常厉害？因为现在业主都是百万富翁，有一些还过千万的，但是实际上你的资产真的有一千万吗？

    第二，我们国家主打的遏制通胀，我觉得政策出台的效果会令通胀越来越严重。因为我们在加薪，加薪看上去是补贴了收入这一块，但实际上通货膨胀里面有一种是成本型通胀，主要是来源于两个，一个是收入的增长，整个社会的收入都在增加，第二是原材料的价格在上涨，我们国家正好是落在成本性通胀里面，另外我们还有其他的原因。在这样的情况下，我认为这个通胀在短期之内很难遏制，有可能按照现在的调控方式进行下去的话，可能通胀还会更加厉害。所以今年我们是否能遏制住通胀，我是比较悲观的。

    周木：刚才反映出来租售比，我觉得用科学的东西已经不能判断中国的市场了。我们先说售的价格，在2003年统计的数据已经高出正常比了，现在已经翻三倍了。正是因为更多更专业的人算租售比，还有一些人不会去算租售比的，是按通胀的预期，那么在中国目前近几年的市场里面都不能谈这个词，因为谈到这个词会误导我们的销售者。比如我的租售比是多么多么高，我们的租金价格太高了等等，这是需要广大网友慎重考虑的，不要被租售比蒙蔽了你的眼睛。你应该考虑通胀因素，考虑自己收入的增长，还有对未来价格的预期，因为中国的房地产市场更多是要考虑收入预期的，正是因为预期推动了房价进一步增长。

    罗文：他们说得都很全面，我认为房租走势的预期判断，蛋糕是划分的，我还是应该和买卖捆绑起来联系短期内，我可以预测到短期内。长期来讲，你说明年、后年房价肯定上涨，因为从宏观方面还是有通货的问题，遏制不住。在短期内，我认为这是相对比较难判断的，我想在4月份或者5月份，如果在买卖方面有所反差的话，我相信租赁市场是不会涨的，这是我个人的观点，租金不会上涨上去。据统计一年的租金上涨比例，不会每一个月都上涨，像租金上涨的规律，我认为是在一年有一次，不会分阶段去涨的，刚才谈到民生问题，我想抱怨会更大的，应该是每年一次，大概是10%或者20%，刚才各位统计出来的数字是10%，我也不否认。但是关键的因素是，买房和租房的消费水平都差不多，除掉投资方面。刚才大家用租售比，如果用一个比较土的方法来算，我买一套房子月供是4千块钱，那么我到市场租一套我买这个结构的房子需要多少钱？比如现在需要2800块钱，一年算下来是多少钱？我月供4千块钱，除掉本金，大概算下来，我看4千块钱的本金应该是有1000多块钱。其实1000多块钱除掉月租的2800来算，付出的资本是差不多的，但是房地产确确实实是一个好东西，它唯一能够在市场上是抗通胀，或者能够保持的一样产品，它和股票不一样，它和黄金也不一样，因为我们中国的投资渠道非常少，我认为有几方面的就是房地产、黄金、煤矿等，渠道非常之少。所以我认为能保值的也就只有房地产。

    现在哪怕在租的客户群也会反过头来关注租房好还是买房好？所以对于宏观方面，我自己感觉在政府的政策下，有点像市场经济转化为计划经济，行政干预强度比较大。但是它每一次行政干预导致的后果是相反的，其实你出台政策也好，真正受害的完全是老百姓。作为业主来讲，他的心态是现在目前就是实收的概念，我不管出台任何的税费，总之我是实收的概念。客户和业主去博弈，我觉得吃亏的还是老百姓，所以在行政干预方面，政府可以去总结一下。

    我认为在短期内还是取决于买房和租房理解的态势，很难去判断。据我个人分析判断，4月份、5月份也许租金不会涨，因为很多客户群都会从租赁的环节当中转向买卖交的过程。买卖交易产生多了，比较正常化了，那么租赁市场肯定会有所下降，成交量有所下降，那么租金再想往上走，我觉得还是比较困难的。长期来讲，我认为应该是往上走，因为我认为通货膨胀这一块还是比较严重的。

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