非法“地王”？地王,非法

赛斯特公司知情人士揣测称，恐怕实力雄厚的中信新城公司并未把赛斯特公司这样的“钉子户”放在眼里，相反还把其当作“工具”，同意把未拆迁的情况写进《竞拍须知》，“这样可以让拍地的竞争对手顾虑这块地的拆迁麻烦”。

该知情者称，可能令中信新城公司没想到的是，X1-1B地块拍卖过程中，突然冒出了地产大鳄金融街集团叫价竞争。赛斯特公司人士事后回忆认为，“中信新城当时必须要拍下X1-1B地块”，“否则涉嫌未征先拍的内情就将暴露”。

就这样，在两家国企巨头的竞争中，北京总价“地王”在当年3月中旬诞生，并引发轩然大波。

谁造就未征先拍？

为什么一个“地王”的整体拍卖中，却存在局部未征地先拍卖的错误？

包括X1-1B地块在内的整个亦庄X1项目的土地一级开发，早在2007年就已开始，一级开发商正是中信新城公司（曾用名北京中信新成置业有限公司）。

按规定，土地一级开发主体是国土部门下设的土地收储中心，但收储中心作为事业单位，往往并没有能力开发，而是委托房地产商进行。

承接土地一级开发的开发商，依照是否垫资，可以有2%至8%的利润，但这一利润明显无法吸引开发商参与。

业内人士称，开发商参与土地一级开发，很大程度上是为了在二级市场拿地活得便利。具体到X1-1B地块，今年1月《中国房地产报》援引知情人士说法称，“因为亦庄地块的一级开发是中信地产在运作，紧挨着的几块地也是中信在从事一级土地开发，当时大家知道土地成交悬念不大。”

2009年12月15日，中信新城公司向大兴区政府提交了一份《关于大兴亦庄X1-1B地块土地入市交易的申请》，本报得到的这份申请的复印件写到，X1项目土地一级开发已完成投资26.5亿元，其中，支付拆迁资金16.1亿元，征地资金7亿元，前期费用、财务成本和管理费用等3.4亿元。

关键之处在于，按照律师出具的文件，这些费用已超出原先约定的“X1-1B地块应分摊的土地一级开发成本11.8亿元”。

在此情况下，中信新城公司向大兴区政府“申请X1-1B地块开始土地入市交易工作，以便加快土地一级开发投资回收进度和X1项目的建设进度”。

有知情者揣测，这也许暗合土地储备部门意图。其时北京土地市场陷入癫狂，选择合适时机把土地推向二级市场，关乎土地财政收益多寡。

仍是在这份申请中，中信新城公司称，“X1-1B地块已完成征地结案、住宅拆迁等工作，仅剩余代征地上两家企业将于近期完成拆迁”。

不管是这份X1-1B地块入市交易的申请，还是地块《竞买须知》，都只提到赛斯特公司尚未拆迁，而不提拆迁补偿未谈拢。

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